به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، ریسک «پیش‌خرید» مسکن نسبت به مخاطرات همیشگی این بازار، در بالاترین سطح قرار گرفته، اما متقاضیان همچنان با پیش‌فروش‌های وسوسه‌برانگیز مواجه هستند. نوع متفاوتی از قرارداد حقوقی برای دو سمت این بازار می‌تواند «ریسک‌های جدید» این نوع معاملات را کنترل کند.
تبلیغات رنگین برای پیش‌فروش مسکن به عنوان بازار میانی «ساخت‌وساز» و «فروش واحد آماده»، برخی از متقاضیان مصرفی را وسوسه می‌کند وارد این «میان‌بر» شوند تا به خانه‌اول برسند؛ اما با «ناپایداری قیمت ساخت»، شانس رسیدن به مقصد بسیار پایین و در حد معجزه است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از شرایط بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان در تهران حاکی است، به‌رغم باتلاقی که در «فضای تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی» از بابت التهاب قیمت نهاده‌های تولید مسکن و کمبود منابع مالی شکل گرفته و عمده سازنده‌ها قادر به «ترسیم چشم‌انداز قیمت تمام‌شده» برای ساخت‌وسازهای خود نیستند، بعضا تبلیغاتی در بازار پیش‌فروش به‌ویژه در شبکه‌های مجازی صورت می‌گیرد که اعداد و ارقام مربوط به «قیمت پیش‌خرید» در آنها با سطح فعلی قیمت آپارتمان آماده برابری می‌کند یا حتی کمتر است.
با فرض «سلامت اقتصادی» این نوع پیش‌فروش‌ها، شرایط موجود ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، این احتمال را که این پیش‌فروشنده‌ها بتوانند آپارتمان‌هایی که 2سال دیگر ساخته می‌شوند با قیمت‌های امروز مسکن تحویل پیش‌خریدار دهند، بسیار پایین به نظر می‌رسد. به‌خصوص آنکه طی سه چهار سال گذشته، متوسط تورم مصالح‌ساختمانی بالای 60 تا 70درصد در سال بوده است. ریسک‌های همچون «قطع جریان انرژی کارخانه‌های تولید مصالح‌ساختمانی در زمستان پیش‌رو و بهار و تابستان سال آینده»، «احتمال درگیری دوباره نظامی و آسیب به واحدهای صنعتی» و همچنین «روند فزاینده تورم تولید در اقتصاد و به تبع، ادامه رشد هزینه تولید مسکن»، فاکتورهایی هستند که مخاطرات «ورود به بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید» را هم برای پیش‌خریدار و هم برای پیش‌فروشنده، به بالاترین میزان طی سال‌های گذشته افزایش داده است.
به‌رغم اینکه همه تابلوهای راهنما در ورودی بازار میانی ساخت‌وساز و معاملات مسکن آماده، یعنی بازار پیش‌فروش، به «تابلوی خطر» تبدیل شده‌اند؛ اما چنانچه یک «کریدور محافظت از ریسک‌های پیش‌رو» برای دو طرف این نوع معاملات ملک شکل بگیرد، احیای نبض پیش‌فروش و پیش‌خرید مسکن می‌تواند خیلی از مشکلات آن دو بازار را برای سازنده‌ها و خریداران مصرف‌کننده حل کند. سازنده‌ها برای فروش واحدهای آماده با «بن‌بست» قدرت خرید مصرف‌کننده روبه‌رو هستند. اما در پیش‌فروش، به‌خاطر «پرداخت تدریجی»، اوضاع تاحدودی متفاوت خواهد بود.
یک صاحب‌نظر حقوق خصوصی در مطالعه‌ای به سفارش «دنیای‌اقتصاد»، مجموعه اقداماتی را به سیاستگذار پیشنهاد کرده است که می‌تواند «قفل پیش‌فروش مسکن» را باز کند. اواخر دهه80 برای «رفع مخاطرات سنتی پیش‌خرید مسکن»، یک قانون به همین عنوان به تصویب رسید؛ اما هیچ‌وقت اجرایی نشد. طی 1.5دهه گذشته، به موازی این قانون، کماکان بازار پیش‌فروش به کار خود ادامه داد. تفاوت امروز این بازار اما «ریسک قیمت قطعی برای پیش‌فروش» است که حتی از قدرت عمل سازنده‌های حرفه‌ای نیز تقریبا خارج شده است. این مطالعه می‌گوید: «قراردادهای حقوقی سنتی» برای پیش‌فروش مسکن، برای شرایط امروز اقتصاد ایران، منقضی شده است. امکان پیش‌فروش با قیمت قطعی وجود ندارد؛ اما «باز بودن قیمت» نیز به صرفه و صلاح پیش‌خریدار نیست. نظام حقوقی جدید برای قرارداد پیش‌فروش لازم است. مدل پیشنهادی عرفان عمرانی دکترای حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی و قاضی دادگستری برای «جراحی بازار پیش‌فروش مسکن» با تاکید بر «نظام حقوقی جدید قراردادهای پیش‌خرید» به این شرح است.
منبع: اقتصاد نیوز
به دنبال ملک هستید؟
هزاران آگهی خرید، اجاره و رهن را در سراسر کشور ببینید.
